L’immobilier en France

5:04 pm francais

Je suis un expert en très peu de choses, mais je suis souvent étonné par le ton d’expert qui est adopté par les gens quand ils parlent de l’immobilier. Et je suis également souvent étonné au nombre de français qui sont ultra-pessimiste par rapport à l’immobilier en France.

Peut être c’est parce que, en Irlande, j’ai vécu une hausse des loyers de 200% en 5 ans pendant mes années universitaires, ou une hausse continue des prix de l’immobilier résidentiel à Dublin qui dure maintenant depuis 1992, et qui ne donne pas de signes de mort, mais les gens qui disent “c’est impossible d’acheter un appart sans apport, avec une seul salaire de €35K, donc forcément la demande à l’achat, et donc les prix, vont se stabiliser et baisser” ne comprennent pas les dynamiques du marché d’immobilier.

Il y a plusieurs choses que ces gens oublient.

Un krach immobilier peut se passer que par une hausse importante des ventes forcées. Sans vente forcée, un propriétaire préfère ne pas vendre que vendre à perte.

Les banques, par moyen des prêts immobiliers, décident les conditions du marché, en décidant combien de personnes peuvent acheter et à quels prix. Les banques ont besoin de prêter de l’argent pour faire de l’argent. Donc, si les prix montent, et il y a toujours les demandeurs de prêts immobiliers, les banques prêtent de plus en plus facilement de l’argent (ce qui encourage la hausse des prix). La hausse des prêts de durée de 25 et 30 ans en France témoigne ce phénomène. Il y a 3 ans, le plupart des banques ne proposait pas de prêts immobiliers supérieurs à 20 ans. Dans l’avenir proche, les français vont aller de plus en plus vers les taux variables, la sous-location des pièces dans leur résidence, l’achat à deux, et les banques vont suivre cette tendance par besoin.

La France, en matière de prix d’immobilier, était bien moins cher que ses voisins. L’argent se déplace librement en Europe maintenant. Donc, la tendance naturel des prix est de converger. (Il suffit de voir combien d’anglais, Belges, Suisses et autres achètent maintenant les logements en France).

Les salaires vont augmenter.

Paris est cher, et de plus en plus de gens cherchent à s’installer en province, ou ils peuvent acheter bien moins cher – résultat, une hausse des prix en province.

Dans les périodes ou les marchés sont instables (comme maintenant) l’argent des investisseurs se repose dans les briques, qui donnent un retour relativement sûr. Il n’y a rien qui indique que les appartements d’investissement sont plus sur le marché maintenant.

Et dernièrement, si on paye un loyer plutôt qu’un crédit, on fait que payer le crédit de quelqu’un d’autre. Par contre, si on paye un crédit, même si c’est un peu plus cher qu’un loyer, on est en train de rembourser un emprunt de capital, c’est à dire d’économiser.

Je suis optimiste – la hausse des prix qu’on vit actuellement en France n’est pas une aberration, mais est symptomatique de plusieurs choses – les taux sont bas, les banques sont obliger de devenir moins conservateur, les gens ont plus d’argent par mois, et en générale, les gens préfèrent être propriétaire que locataire. En finale, les prix (au moins dans les villes en dehors de Paris) vont continuer de voir une hausse des prix proche des 10% par an pour encore 5 ans.

9 Responses

  1. Julien Moutte Says:

    “Je suis un expert en très peu de choses, mais je suis souvent étonné par le ton d’expert qui est adopté par les gens quand ils parlent de l’immobilier.”

    Et pourtant tu t’empresses de prendre un ton d’expert pour parler de l’immobilier :-)

    Pour infos payer un loyer vaut parfois mieux que de payer un emprunt. En effet sur 30 ou 40 ans de traites avec un interet eleve le bien immobilier est paye presque 3 fois a cause des interets. Pour un bien immobilier de 500 K euros par exemple on parle d une perte seche (cout de l’argent) de plus d’1 M euros. 1 Million d’euros ca fait quelques annees de logement non ? Avec un loyer de 1200 euros on parle de 70 annees de location.

    De plus qui peut dire ce qui va se passer pendant les prochaines 30/40 annees… Comment garantir que le bien immobilier ne subira pas une crise de valeur… Le risque existe. Si la valeur du bien baisse on peut passer a une vie entiere de loyer en perte seche.. ca commence a faire reflechir…

    En tout cas les faits dont j’ai connaissance sont des biens immobiliers mis en vente a des prix eleves (comme le reste du marche) qui se vendent mal et dont les prix baissent. Attention aussi a ne pas confondre le prix de vente publique et le prix de vente effectif. Les prix se negocient beaucoup et on n’en parle pas trop.

  2. Matthieu Baechler Says:

    Mon expérience montre que pour un logement équivalent à celui dans lequel je suis actuellement à Lyon, en remboursant sur 20 ans, je passe d’un loyer de ~700E à ~1500E.

    Si tu ajoutes à cela la part significative des frais de notaire et des frais d’agence, l’achat devient difficile.

    Je suis fondamentalement d’accord avec la théorie de l’alignement du prix de l’immobilier en Europe, mais il est impossible d’avoir une augmentation des revenus des français dans des proportions comparables.

    La conclusion, c’est simplement que l’accès à la propriété dans une ville comme Lyon devient (de plus en plus) réservé à certains revenus.

  3. Dave Neary Says:

    Julien: Je fais de mon mieux ;-) Au moins j’ai la mérite de déclarer d’avance ce qui vaut mes observations et avis.

    Par contre, il y a quand même deux choses que tu laisse de côté dans ta réponse: tu oublie le plus-value à la vente, et tu oublie aussi que si tu paye des loyers pour 20 ans, à la fin tu n’a rien, alors que si tu paye un crédit, tu as une maison. Avec les taux comme ils sont maintenant, dans 20 ans, une maison acheté maintenant à 500K€ vaudra bien plus que 1.5M€, sauf si les choses changent dramatiquement par rapport aux 50 ans passés.

    Matthieu: Le premier achat est le plus difficile – une fois que tu as acheté, si tu vends pour racheter, le marché fera en sorte que ton nouveau logement et ton ancien aurait grimpé d’un peu près le même pourcentage. Par contre pour ce premier achat, c’est utile d’avoir un apport (même 15 ou 20 K€), et il vaut peut être le coût d’acheter moins grand que ce que tu loues pour pouvoir acheter.

    Tu peux avoir, par exemple, un T2 à Bron pour 125K€ en ce moment, avec un apport de 15K€, tu empreunte 115K€ – 120K€ pour des remboursements mensuels d’un peu près €650. Je suis d’accord que les frais de notaires sont embêtants mais actuellement, ça s’amortis dans le plus-value en moins de 18 mois.

  4. kassoulet Says:

    Tu n’aurais pas pris un ton d’expert là ? :)

  5. Sopherreur Says:

    “tu oublie le plus-value à la vente”
    Je ne suis pas vraiment d’accord, Julien n’a pas dit qu’il n’y aurait pas de plus-value mais que l’inverse était aussi à envisager, tout est possible à partir du moment où les investisseurs changent de cible à mon avis.

    De plus si l’on n’oublie pas la plus-value, il ne faut pas non plus négliger les frais d’entretien du bien immobilier. Ils représentent un coût non négligeable à mon avis qui mérite d’avoir une place dans le calcul.

  6. Aneglus Says:

    Plus generalement le probleme c’est les gens qui parlent d’un ton assure de chose qu’il faut des annees d’etudes pour pretendre pouvoir maitriser (evidemment l’economie). Je fais pas de l’elitisme intelectuel ou scientifique je dis juste que les scientifiques ne sont pas tous d’accord entre eux, tous ce que l’on pourra dire c’est en partie des croyances et une prise de partie. http://econo.free.fr/scripts/faq2.php3?codefaq=95 via http://rezo.net/large.

  7. Aneglus Says:

    “Je suis un expert en très peu de choses, mais je suis souvent étonné par le ton d’expert qui est adopté par les gens quand ils parlent de l’immobilier.” Formule de rethorique classique (cf l’Apologie de Socrate par Platon) :)

  8. Bellau Says:

    Merci à Angelus pour ces liens. Je me posais justement la question d’acheter ou pas un bien dans la ville de Toulouse. Je commence à douter de l’interêt d’acheter en cette periode et je pense que finalement je vais me rabattre sur une epargne à long terme

  9. Yannick Says:

    Je ne suis pas expert en immobilier, mais avec tout ce que j’ai lu depuis décembre, je le devient. Je voudrais acheter (depuis quelques années) sur Paris, mais renseignements pris, il est urgent d’attendre.
    Pour les prix, je vous rassure, ça va chuter, le marché se bloque de plus en plus. De toute façon, calculs faits, il est plus interessant pour moi de louer (et economiser) que d’acheter, si je prend tout en compte (des impôts aux charges, en passant par mes économies à la banque). Exemple de simulateur : http://asi77.free.fr/
    Au passage, il faut mettre le mythe des anglais au placard (<2% des transactions au plus, d’ailleurs ils sont en train de repartir), et celui de l’atterissage en douceur (aucun économiste ne valide cette invention des agents immobilier). Et ne pas trop parler des voisins (l’Anglettre se refroidit, les USA ont entamés leur chute, l’Allemagne est au ras des paquerettes, comme le Japon, et l’Espagne dans la même situation que nous). De manière plus générale, il ne faut pas écouter les pros de l’immobilier qui truquent les chiffres (la FNAIM est connue pour ses indicateurs usine-a-gaz-opaque avec moyenne glissante sur 24 mois pour bien cacher un début de baisse), et sont juges et partie, mais un peu plus les notaires (avec des pincettes et des chiffres environ 6 mois en retard). Seul les économistes sont dans l’ensemble honnêtes.
    Mais pour faire simple, voici quelques sites qui en parlent bien mieux que moi :
    http://catabulle.canalblog.com/ (Le plus interessant pour démarrer)
    http://bulle-immobiliere.org (Un beau rapport de 124 pages à lire, et des forums)
    http://www.le-blog-immobilier.com/
    http://immoboum.canalblog.com/
    http://pressecrackimmo.canalblog.com/ (Revue de presse)
    http://www.immonot.com/tendMarche.do (Les notaires)
    J’ai aussi essayé de faire quelques articles interessants sur mon blog (vous connaissez le tunnel de Friggit ? Faut pas le manquer !).

    Pour répondre à l’article :
    – Un krach, c’est simplement quand personne ne veut/peut acheter et que d’autre douvent vendre. (Ah, tiens donc…) Pour les ventes forcées, je me fait pas de soucis, y’en aura toujours (séparation, mutation, famille qui s’agrandie…)
    – Depuis quelques temps, la plupart des banques commencent à inverser la vapeur, ça devient un terrain dangereux. A quoi servent les prêts si les gens ne peuvent plus les rembourser au moindre problème (chômage, séparation…). Cf la “negative equity” : http://question12bis.canalblog.com/
    – Les taux variables n’auront plus la côte, la BCE montent les taux principalement à cause de l’immobilier, et n’a pas finie. Remarquez la dernière montée qui n’a exceptionnellement pas eue lieu trois mois après la précédente mais deux (et la prochaine aussi, debut octobre). Puis, choisir un taux variable quand ils sont historiquement bas, c’est complement stupide !
    – La France, n’est pas spécialement moins chère que les autres (cf Allemagne, Belgique…) et je rapelle qu’on est les premiers ou deuxièmes d’Europe par la petitesse de nos logement : surface 27% en dessous de la moyenne européenne, si je me trompe pas.
    – Les salaires sont bloqués depuis longtemps et il n’y a rien qui laisse présager le contraire.
    – Les investisseurs institutionnels sont depuis quelques temps déjà en train de tout revendre, car ils ont compris ce qui se passe. Y’a même des groupes qui séparent leur activités en deux : Accord qui revend ses hotels à sa nouvelle filiale spécialement créée pour l’occasion, et en devient locataire.
    – Prendre un crédit immobilier, vu les prix, c’est donner des sous au banquier plutôt qu’a un propriétaire…

    Ouf. Sur ce, il se fait tardje vais le coucher, bonne lecture…